Pénzügyi konstrukciók lakásszerzéshez

Ingatlanlízing, lakáslízing, visszlízing

2010-03-22 00:03:47 | Módosítva: 2010-03-28 15:35:28

A lízing fogalmával a korábbi időkben inkább gépkocsi vásárlás kapcsán találkozhattak magánszemélyek. A vállalkozások, kisvállalkozások esetében persze az így megszerezhető vagyontárgyak, termelési eszközök skálája sokkal szélesebb volt korábban is. Ennek oka elsősorban a vállalkozási körben lehetséges költségelszámolás gyakorlatában rejlett. A magánszemélyek körében a lízing konstrukció sokkal lassabban terjedt, mivel az alacsonynak mondható kamatterhek mellett a lízingdíjak magasak voltak, és az új ügylettípus még ismeretlen volt.

A lízing olyan üzleti konstrukció, ahol két szereplő meghatározott időre szerződést köt egymással. Az egyik - a lízingbe adó - vállalja, hogy egy eszközt - pl. gépkocsit, vagy esetünkben egy lakást, házat, vagyis a lízingtárgyat - megvásárolja, és a másik szerződő fél - a lízingbe vevő - részére átengedi annak használati jogát. Ennek ellentételezéseként a lízingbe vevő lízingdíjat fizet, amely a vételár, és a kamatok együttes összegének adott naptári időszakra (hónap, év) eső része. A lízingszerződés lejártakor a lízingtárgy automatikusan, vagy egy maradványérték megfizetése után a lízingbe vevő tulajdonába kerül.
Az ingatlan lízing tárgya értelemszerűen egy ingatlan, amelynek tulajdonjogát a lízingbe adó - a lízingbe vevő megbízásából - megszerzi, és az ő használatába adja a szerződésben meghatározott időtartamra. A lízingbe vevő viseli az esetleges károkból adódó kockázatot, és fizeti az összes terheket, de jogosulttá válik az ingatlan teljes körű hasznosítására; lakhat benne, akár bérbe is adhatja, vagy működtetheti benne vállalkozását.

Nézzük, milyen előnyei lehetnek az ingatlanlízingnek egy hitelkonstrukcióban történő ingatlanvásárlással szemben. Elsősorban talán az, hogy ebben a konstrukcióban akár önerő nélkül is ingatlanhoz lehet jutni, míg hagyományos, hitelből történő vásárlásnál ez nem lehetséges, sőt az önerő része - a gazdasági válság óta - egyre növekszik. Tudni kell azonban, hogy az ingatlanlízingen a hitelhez képest magasabb illetékfizetési terhek vannak, és az induló költségek is általában magasabbak.
Magán személynek tehát ingatlan lízinget leginkább akkor és azért érdemes igénybe vennie, ha kevés a pénze, vagy egyáltalán nem áll rendelkezésére önerő a vásárláshoz, illetve nem jogosult semmilyen államilag garantált lakáshitelre. Nem részesülhet állami támogatásban eleve az, akinek már van vagy volt lakása, mert a támogatás csak az első lakás vásárlását segíti. Akkor sem jár az állami támogatás, ha a megvásárolni kívánt lakás kívül esik a méltányolható finanszírozási körön. Több száz négyzetméteres budai villa megvásárlása állami támogatással nem indokolható egy első lakását vásárló esetében sem.
A lakáslízingnél viszont nincsenek ilyen korlátok. Új lakás lízingelésére akár egyetlen fillér önerő nélkül is lehetőség van, de használt lakásnál sem követelnek meg általában 20 % önerőnél többet.
Új lakás lízingelése esetén előnyként jelentkezik, hogy a pénzügyi konstrukció miatt a vételár ÁFA tartalma után nem jelentkezik kamat. Miközben persze az ÁFA-t ki kell fizetni, de annak értéke egyenletesen elosztva jelentkezik a havi lízingdíjban.


A lakáslízing konstrukció jellemzően kétféle lehet. Az egyik lehetséges megoldás - ezt nyíltvégű pénzügyi lízingnek nevezzük -, ha a szerződés feljogosítja a használót, hogy a futamidő lejártakor egyoldalúan döntsön a tulajdon kérdésében, élhet a vevőkijelölés jogával. Nem csak saját maga, hanem az általa megjelölt harmadik személy is megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Lehetőség van rá, hogy a felek közötti szerződés eleve rögzítse a tulajdonváltozást. A tulajdont a lízingbe vevő általában az ún. maradványérték megfizetése fejében szerzi meg, de mód van rá, hogy külön fizetés nélkül - csupán a futamidő alatt fizetett lízingdíj fejében - a tulajdonjog automatikusan átszállásra kerül.
Az ún. zártvégű pénzügyi lízing abban különbözik az előbbitől, hogy ennél a lízingbe vevő az utolsó lízingdíj megfizetése után automatikusan megszerzi az ingatlan tulajdonjogát.


Létezik még egy fontos fogalom, az ún. visszlízing. Ebben a konstrukcióban a lízingbe adó a lízingbe vevő saját ingatlanát vásárolja meg, és adja vissza lízingbe az eredeti tulajdonosnak. Ez magánszemély esetében csak zártvégű konstrukcióban lehetséges, de abban is csak nagyon megfontoltan szabad élni vele. Egy átmeneti pénzzavar elhárítására jó lehet, de nagyon könnyen elvesztheti a tulajdonos a lakását, házát, és fedél nélkül maradhat, ha nem tudja fizetni a lízingdíjat.
Más a kockázata a visszlízingnek egy vállalkozás esetében, amely a vételárként kapott tőkét jövedelmező beruházásra fordíthatja, és az így szerzett többletjövedelem bőségesen kitermelheti a lízingdíjat. Nyílván ez is a magyarázata annak, hogy a vállalkozás szabadon választhat a nyíltvégű- és a zártvégű visszlízing között.

További érdekes cikkeinkről se maradsz le, ha követed az Ezermester Facebook oldalát, vagy előfizetsz a nyomtatott lapra, ahol folyamatosan újdonságokkal jelentkezünk!

Címkék: lízing, hitel, ingatlan

Szólj hozzá a cikkhez!

Be kell jelentkezned, hogy hozzászólhass a cikkekhez!
Ezermester, Facebook, vagy Google fiókkal is bejelentkezhetsz.

Megszűnhet a nyugdíjasok átverése

Kötelező ügyfélszolgálat fenntartása, az ajándékjuttatás és ajándéksorsolás reklámjának tilalma, a megvételre kerülő árucikkek kapcsán betiltott fogyasztói hitelezés – ilyen módosításokat...


Mire számíthatnak az árfolyamgátasok

Elvileg akár 15%-os törlesztőrészlet-emelést, rosszabb esetbenpedig futamidő-hosszabbítást is hozhat a következő másfél év a volt devizahitelesek egy része számára. Áprilistól ugyanis tömegével...