Előnyök, de inkább buktatók
Egy jellemző példa, amikor egy család közösen épít egy több lakásos házat, amit közösen használnak, de természetesen pontosan rögzítve van, hogy melyik lakást ki lakja. Nem szükséges a rokoni viszony sem, mert ugyanazt a tulajdonformát használhatják idegenek is, sőt eladhatják az ingatlanrészüket egy másik idegennek, ha a többiek ehhez hozzájárulnak.
A teljes ingatlant minden tulajdonos jogosult használni, mégpedig a közöttük létrejött ingatlan-megosztási megállapodásban foglaltak szerint. Ebben pontosan rögzíthetik, hogy melyik lakás kié, vagy azt is, hogy a közös részeket milyen megosztásban használják. A használati megállapodás nem csak a jogokat, hanem a kötelezettségeket is rögzíti. Megállapodhatnak a tulajdonos társak abban, hogy a közös vízórát, gázórát milyen arányban fizetik, ki melyik kertrészt gondozza, hogyan takarítják a közös lépcsőházat stb. A jogok és a kötelezettségek megosztása általában a tulajdoni hányad alapján történik, de ebben az esetben fontos megemlíteni, hogy ha a tulajdonosok között kétség merül fel a tulajdoni arányok mértéke kapcsán, akkor azokat egyenlő arányúnak kell vélelmezni. A tulajdonostársak joga minőségileg azonos, viszont arányuk akár különböző is lehet. Leegyszerűsítve: az összes tulajdonostársnak együttvéve van annyi joga, mintha a tulajdonos csak egy személy volna. Viszont egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a részjogosítványokat úgy, hogy sérti a többi tulajdonostárs jogait és érdekeit. Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van.
A jó használati megállapodás tehát az osztatlan közös tulajdoni ingatlan kulcskérdése. Ha ebben minden részlet gondosan és igazságosan rögzítve van, akkor van rá esély, hogy kialakul a „békés egymás mellett élés”. Ezzel a használat során felvetődő kényes kérdések előre rendezhetőek, és nem vet fel kérdéseket majd később a tető használata, esetleg a kerítés felújítása, karbantartása vagy akár a háziállatok tartásának kérdése.
A megállapodás azért is fontos, mert változtatni rajta csak közös megegyezéssel lehet, akár csak az egyik tulajdonos is leblokkolhatja a többiek közös elképzelését. A használati megállapodás rendszerint azt is rögzíti, hogy ha valamelyik tulajdonos az ingatlanrészét eladja (ilyenkor egyébként a többi tulajdonosnak elővásárlási joga van), akkor az új tulajdonosra is kötelező érvényűek a megállapodásban rögzített jogok és kötelezettségek.
Az osztatlan közös tulajdonforma hátrányai újabban több területen is érzékelhetővé váltak. Az egyik probléma adásvételkor az ingatlan hitelezésével kapcsolatban merül fel. A bankok hitelezési gyakorlata az lett, hogy osztatlan közös tulajdoni lakás vásárlására csak abban az esetben adnak hitelt – az általános hitelfeltételek teljesülése esetén –, ha az adott ingatlan – pl. lakás – teljesen önálló közművekkel rendelkezik. Önálló vízóra, gázóra, villanyóra minden egyes lakás tulajdonosa nevén. Különösen a fűtés, meleg víz kapcsán gyakori, hogy egy közös gázkazán szolgáltatja az energiát, aminek költségét a használati megállapodás szerint szétosztják a lakástulajdonosok. Miközben ugyanez a megoldás a társasházak esetében semmilyen problémát nem okoz, az osztatlan közös tulajdoni lakásra a bankok nem adnak így hitelt. Nagy a baj, ha ez csak a már megkötött szerződés után derül ki. Ilyenkor nem marad más megoldás, mint a lakások minden közművét teljesen szétválasztani, de ez sokszor megoldhatatlan, vagy legalább is anyagilag finanszírozhatatlan.
Ugyan ez a közös fűtés okoz gondot éppen napjainkban a közös gázkazán kapcsán. A társasházak lakásaira már a nyáron meghozott rendelet is azonnal lehetővé tette, hogy a közös gázkazán fogyasztását a lakások között szétterheljék, és a kedvezményes gáztarifa minden egyes lakásra külön-külön vonatkozzon. Az osztatlan közös tulajdonban lévő lakásokat azonban először kifelejtették ebből, majd később szerencsére módosult a rendelet, de még mindig csak maximálisan négy lakásig engedi a kedvezményes gáztarifa igénybevételét az ilyen lakásokra. A társasházaknál nincs mennyiségi korlátozás.
Ugyancsak mai probléma a napelemek telepítése. Ha az osztatlan közös tulajdonban álló 4 lakásos ház esetében az egyik tulajdonos elhatározza, hogy saját házegységét napelemes rendszerrel kívánja ellátni, felvetődhet a kérdés, hogy az osztatlan közös tulajdonban miként tudja ezt a szándékát véghezvinni, ha a többi tulajdonostárs saját lakóegységeit nem kívánja napelemes rendszerrel felszereltetni. A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincsen szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el. Ilyen esetben elegendő a tulajdonostársak irányába történő bejelentés és egy szótöbbséges döntéshozatal a közös tulajdon – a tető – használatát illetően.
Egyszerűbb a kérdés megítélése abban az esetben, ha az egész házat – azaz, mind a 4 lakóegységet –, közösen látják el napelemes rendszerrel, hiszen ebben az esetben a napelemes beruházás a közös tulajdonban álló vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja. Az ilyen esetben, mivel ez a tulajdonostársak összességének eredményez költséget, a tulajdonostársak egyhangú döntéshozatalára van szükség.
Általánosan elfogadott elv, hogy minden tulajdonos számára a kizárólagos használatában álló ingatlanrész felett elhelyezkedő tetőfelület használható a napelemes panelek elhelyezésére, a tetőfelület tulajdoni hányadának megfelelő mértékű terület igénybevételével. A használati megállapodásban azonban a tulajdonosok ezt is tetszőlegesen szabályozhatják. Megállapodhatnak abban is, hogy a tetőfelületet eltérő mértékben használják napelemek telepítésére.
Egyszerű lenne azt javasolni, hogy mivel az osztatlan közös tulajdon egy sok korláttal járó tulajdonforma, az ilyen épületeknek érdemes lenne társasházzá alakulni. Ez nagyjából így is van, de sokszor megoldhatatlan helyi körülmények akadályozzák meg az átalakulást. A társasházzá alakulásnak pontos törvényi és műszaki feltételei vannak, amit gyakran az osztatlan közös tulajdonú épületek nem tudnak teljesíteni. Ilyenkor marad a jó használati megállapodás.