Ingatlanvásárlás buktatói

Amit sokan nem vesznek észre időben…

Sokan a felújított konyhát, a frissen festett falakat vagy a hangulatos világítást látják meg először. Ezek azonban könnyen elfedhetnek komoly szerkezeti vagy gépészeti problémákat. Az eladó próbálja a legjobb színben feltüntetni az ingatlant, ezért keressük az árulkodó jeleket. A penész és dohos szag nem jó jel, nedvesedésre utal. Különösen a sarkokban, ablakok körül nézzük meg, nem nedves-e a fal, mert ha igen, az utalhat rossz szigetelésre vagy hőhídra. A repedések a falakon főleg a sarkokban vagy az ajtók, ablakok felett akár szerkezeti problémát is jelezhetnek. Padló mozgása, recsegés: fa födémeknél vagy rosszul lerakott burkolat esetén hallható, nem mindig jelez komoly bajt, de hosszútávon idegesítő. A villanyhálózat áttekintésénél nézzük meg a biztosítéktáblát, a konnektorokat, villanykapcsolókat, mennyire újak, vagy elavultak, csereérettek ezek. Érdemes végig nézni a vizes szerelvényeket, csöpög-e valahol a csap vagy a radiátor. Ezek javíthatók, vagy cserélhetők, de plusz költséggel kell számolnunk.

A nyílászárók állapota nagyon lényeges mert azok felújítása, cseréje komoly beruházást jelent. Nézzük végig mindet zárhatóság, hőszigetelés, huzat szempontjából is. A fűtésrendszer kora és típusa is árulkodó: mikor volt cserélve, van-e karbantartási dokumentáció. Ha komolyabb kérdőjelek merülnek fel, kérjünk fel egy műszaki szakértőt vagy építészmérnököt a bejárásra – egy egyszeri költség, amivel sok százezret akár milliókat spórolhatunk meg. Nagyobb hibák felderítése jó alkupozíciót teremt, ezzel a felszabaduló összeggel pedig a felújításokkor gazdálkodhatunk majd.

Lokáció és környék – a legfontosabb szempont a döntésnél

Sokan hajlamosak csak magára az ingatlanra fókuszálni, pedig a környék sokszor fontosabb, mint maga a lakás. Egy jó környék akkor is értéket ad az ingatlannak, ha az átlagos állapotú – és fordítva. A ház felújítható, szinte minden kicserélhető benne, de a környék az marad… Társasházi lakás esetén is érdemes megnézni a ház állapotát, tisztaságát, mert arra nem lesz nagy ráhatásunk. Egy eladósodott társasháznál soha semmilyen közös projektre nem lesz pénz, így hiába lesz nekünk egy extra szép és modern lakásunk benne, ha rendszeres csőrepedések és gázszivárgások miatt kell újra-és újra felújítanunk valamit.

Minek érdemes utánajárni? Társadalmi közeg, szomszédság: nézzünk körül több napszakban, hétköznap és hétvégén is kik járnak a környéken. Zajterhelés is lehet bizonyos időszakokban; a forgalom, repülőtér, ipari zaj, éjszakai élet mind zavaróak lehetnek. A közbiztonság kapcsán kérdezzünk meg helyieket, nézzünk utána a környék bűnözési statisztikáinak. Ez szőrszálhasogatónak tűnhet, de egy lecsúszó környéken az ingatlanárak nem felfelé, hanem lefelé mozognak. És lássuk be az ingatlan nem csak lakás célt szolgál, egyben befektetés is.

A közösségi közlekedés, iskola, óvoda, bolt, gyógyszertár, egészségügyi ellátók közelsége mind előny. Ismerjük meg a fejlesztési terveket is, ami csak egy iránymutatás, mert vagy megvalósulnak, vagy nem. Lehet köztük előnyös, de az ingatlan és a mindennapi élet szempontjából hátrányos is. Lehet, hogy nyugodt most a környék, de ha hamarosan felépül egy autópálya-lehajtó vagy egy pláza a közelben, az nem minden szempontból előny.

Társasház esetén: nem vagyunk egyedül, de függünk másoktól

Már érintettük a témát, hogy ha lakást vásárolunk egy társasházban, a lakás állapota csak az egyik tényező. A közös tulajdon is fontos, és az anyagi háttere a lakóközösségnek. Itt sok kérdés felmerül. Van-e társasházi közös képviselő? Mennyire aktív? Készült-e közös költség-terv vagy van-e felújítási alap? Milyen a ház állapota (tető, homlokzat, lift, csatorna)? Történt-e a közelmúltban felújítás? Vannak-e tervek újabbra? Mennyi a közös költség, tartalmazza-e a felújítási alapot? Vannak-e nem fizető lakók, jogi eljárás alatt álló ingatlanok a házban? Ezeket a közös képviselőtől vagy a társasház szervezeti és működési szabályzatából (SZMSZ) lehet megtudni.

Hitel: komoly kockázatok, életre szóló elköteleződéssel

A banki hitelbírálat akár hónapokig is eltarthat, és nem garantált az elfogadás. Ha a vevő miatt hiúsul meg a vétel (pl. elutasítják a hitelkérelmet), elveszhet a foglaló tehát a hitelképességünk reális értékelése is fontos, mert ha a bank máshogy látja a pénzügyi helyzetünket és elutasítja a szinte biztosra vett hitelt, akkor a foglalót is buktuk – jogosan, hiszen az eladó hetekig-hónapokig nem keresett rá másik vevőt, mert minket vélt biztosnak. Foglaló helyett inkább előszerződés vagy szándéknyilatkozat javasolt, kötbérkikötéssel, ha hitelből vásárolunk. Foglalót is már ügyvéd előtt adjuk át, de ha mégsem akkor inkább utalással teljesítsük, aminek nyoma van – természetesen foglalós szerződés aláírása mellett.

Inkább legyünk bizalmatlanok

Amennyiben az eladó valami fontos dolgot eltitkol a ház műszaki állapotáról, ha arról bizonyíthatóan tudomása volt, akkor perelhető. Ám ez néhány eladót nem tart vissza, hiszen reálisan kicsi az esélye annak, hogy a vevő belemegy egy évekig elhúzódó, bizonytalan kimenetelű perbe. Ezért nagyon jól gondoljunk át mindent, és ne engedjünk semmilyen pszichológiai nyomásnak, sürgetésnek. Ezzel az ingatlanközvetítők szoktak élni annak érdekében, hogy minél előbb eladjanak egy ingatlant és megkapják a jutalékot, csak a sürgetés miatti kockázatviselő mindig a vevő. Ha azt halljuk, hogy több érdeklődő is van, legyen, emiatt ne csökkentsük le azt az időt, amit az alapos döntésre szánnánk.

És bár sokan azt gondolják, hogy az ügyvéd mindenért felelősséget vállal, azért ebbe se bízzunk annyira. E sorok írója körülbelül fél éve járt úgy, hogy az ingatlanos által javasolt ügyvéd olyan banki tranzakciót javasolt, aminek a költsége több mint 130 000 forint lett volna, igaz így ő egy óra alatt túl lett volna az ügyön. Ehelyett más típusú banki utalással, ami nem azonnal teljesült, ezért kétszer kellett megjelenni az ügyvédnél százezer forinttal kisebb banki költséggel is megoldható volt a tranzakció. A tanulság ebből az, hogy hívhatunk szakembereket, illetve ügyvéd közreműködése kötelezően szükséges az ingatlan adásvételnél, de jó, ha mindennek mi magunk is utána járunk, időt nem sajnálva.