Építési és jogszabályi változások 2009

Aki emlékszik tavalyi összeállításunkra, abban számos olyan szabály-változásáról is hírt adtunk, amelyek elég meglepőek voltak. Így a homokozó építés, a szobor felállítás és a fóliasátrakkal kapcsolatos engedélyezési ügyek változtak egy évvel korábban. Idén komolyabb módosítások is életbe léptek.

Építési engedélyezési eljárás - immár két részben

Az építési hatósági eljárásokról szóló rendelet tavaly ősszel kiegészült az összevont eljárásokkal: ezek mostantól két szakaszból állnak, az elvi építési keretengedélyezési és az engedélyezési részből.
Az első szakaszban a hatóság megállapítja, hogy milyen keretek között és milyen feltételekkel adható ki az építési engedély. Ennek a megadásáról vagy elutasításáról a kérelem beadásától számított 15 munkanapon belül kell döntenie a hatóságnak. A keretengedély egy évig érvényes, ám kérelemre egy alkalommal, maximum egy évvel meghosszabbítható. Az elvi keretengedély építésre nem jogosít, de az abban foglaltak akkor is kötelezik a hatóságot, ha időközben változott a jogszabály. A második szakaszban kiadásra kerülő építési engedély szabályai a korábbiakkal megegyeznek.
Idén év elejétől életbe lépő újdonság, hogy közjegyző is bevonható az építési viták rendezésébe. Előzetes bizonyítás keretében a közjegyző - szükség esetén építésügyi szakértő bevonásával - a fennálló helyzetet fotókkal, jegyzőkönyvvel dokumentálja, és közokiratba foglalja.

Amit már nem kell engedélyeztetni idéntől

Amennyiben valaki épít vagy felújít, érdemes utánanéznie annak, hogy a tevékenység, amit végez milyen engedélyhez kötött. Sokan meglepődhetnek, akik azt gondolják, hogy egy kis átalakítás a felújítás során a tulajdonos magánügye lenne. Ez nem mindig így van. Sokszor bagatellnek tűnő átalakításhoz is engedély kell, máskor jóval nagyobbhoz még bejelentés sem. Szóval bármibe kezdünk érdemes az építési osztályon előbb tájékozódni, nehogy valamelyik "jóakaró" szomszédunk bejelentésének áldozatává váljunk.
Alapesetben a felújítást, építést, átalakítást vagy be sem kell jelenteni, vagy nem kell hozzá engedély, de be kell jelenteni az építési hatóságnak, vagy harmadik változatban engedély is kell hozzá. Arról, hogy mikor melyik eset áll fönn, a Magyar Közlönyből vagy az önkormányzatoktól tájékozódhatunk.
Szóval az idei változások:
Az engedély és bejelentés nélkül építhető objektumokat tekintve 30-ról 60 köbméterre emelték a magánhasználatú fürdőmedencék lehetséges térfogatát.
Szabadon lehet az épületek homlokzatán ablakot cserélni, valamint a homlokzatot hőszigetelni. A homlokzat színe és a felületképzése változhat, de az ablakok mérete már nem, ha a méretet is változtatnánk, ahhoz engedély kell!
A 15 négyzetméternél kisebb stég építése nem esik bejelentési kötelezettség alá, az ettől nagyobbat már be kell jelenteni az építési hatóságnak.
Új építésű ingatlanok esetén egy sor olyan kötelező változás lépett életbe, melyek az ingatlanban élők komfortérzetét emelik, emellett azt hivatottak elérni, hogy csupán költségtakarékosság miatt ne következhessen be az, hogy egy újonnan megépített épület, már megszületésekor nem korszerűen kialakított.
Így az épületek elhelyezése, szobaméretek növelése, benapozás szigorítása, a 10 méteres magasságot elérő házakban lift beépítése, külön fürdőszoba és illemhely kialakítása a 2 szobás lakásokban, társasházakban kerékpártárolók beépítési kötelezettsége, akadálymentesítés, kötelező parkoló szám és méret kialakítása, a légkondicionáló rendszer takarása és építészeti megoldása stb. mindenképp pozitívan értékelhető változások a leendő lakók szempontjából. E módosítások mindegyike azonban többletköltséggel jár, amit várhatóan az építtető áthárít a vásárlóra.

Évek halasztgatása után itt az energiatanúsítvány...

Az új lakásokra 2009. január első napjától, a meglévőkre - eladáskor és bérbeadáskor - 2012-től kötelező az energetikai jellemzők tanúsítása. A "zöld kártyának" hívott tanúsítványt egy 2002-ben hozott uniós EK parlamenti irányelv hívta életre. Magyarországi meghonosítására - többszöri halasztás után - csak idén kerül sor.
A rendelet szerint tanúsítványt kell kérni minden új lakóépületre, valamint minden ezer négyzetméternél nagyobb hasznos alapterületű, állami tulajdonú középületre. A meglévő lakásokra eladáskor, és egy évet meghaladó bérbeadáskor kell tanúsítványt készíteni, de ez 2011. végéig nem kötelező, csak önkéntes.

Nem kell a tanúsítványt elkészíteni az 50 négyzetméternél kisebb épületekre, az évente 4 hónapnál rövidebb ideig használtakra, például a nyaralókra, hétvégi házakra. Szintén nem kötelező a tanúsítvány a legfeljebb kétéves használatra tervezettekre, (mondjuk raktárépületek) és a műemlék épületekre sem.
A tanúsítványt olyan szakember készítheti el, aki rendelkezik építészeti-műszaki tervezési vagy építési műszaki ellenőri, felelős műszaki vezetői jogosultsággal, és letette az energetikai vizsgát is, valamint felsőfokú végzettsége van. A tanúsítás elkészítéséért legfeljebb 2 óra munkadíj számítható fel, az óradíj maximum 5500 forint lehet, emellett költségtérítés is felszámítható. Használt lakásoknál az energiaszámlák és a tervrajzok alapján végzik el a tanúsítást.
Új épületeknél, amennyiben az építkezés felelős műszaki vezetője igazolja, hogy az épület mindenben - szerkezetileg és gépészetileg is - a tervnek megfelelően készült, akkor a terv alapján kell kiszámítani az energiafogyasztást.

A 10 évig érvényes tanúsítvány egy olyan besorolási kód, amilyen a háztartási gépek oldalán is megtalálható. Az A+ a legjobb, míg az I a legrosszabb energiafelhasználást jelöli, a közte levők, pedig a fokozatokat. A C-besorolás azt jelenti, hogy az épület megfelel a jelenlegi követelményeknek. Az A+ besorolásnál az alapkövetelmény szerinti energiafogyasztás 55 százalékát használja az épület, míg a legrosszabb I kategóriánál 341 százalékos - vagy annál is nagyobb - a többlet.
Ha a ház besorolása rosszabb a C-kategóriánál, akkor a minősítést végzőnek javaslatot kell tennie az energiacsökkentés módjára. Ha a jogszabályok időközben változnak, akkor új tanúsítványt kell készíttetni.

Adóalapot csökkentő lakásfelújítás és -korszerűsítés

Idén év elejétől százezer forint értékhatárig lehetőség adódik a személyi jövedelemadó alapot csökkenteni az igénybe vett lakás-felújítási és korszerűsítési szolgáltatások árával, azoknál az adózóknál, akiknek a jövedelme éves szinten bruttó 3,4 millió Ft alatt van.
Ez az új szabály sokakat érint, hiszen az ingatlanvásárlással szemben egyre többen vállalkoznak inkább a meglévő ingatlan felújítására. Ez mégis csak költségtakarékosabb...
Az előbbinél már jóval kevesebbeket érint, de említést érdemel, hogy az Alkotmánybíróság egy közelmúltbeli döntésével hatályon kívül helyezte a 2006-ban bevezetett luxusadó jelenleg használt szabályozását. Ennek lényege a 100 millió Ft feletti ingatlanok megadóztatása, ami - kezdettől fogva sokat vitatott - értékövezeti átlagárak meghatározásán alapult.

Öröklési illeték mérséklése

"Haláladó, eltemetve" - láthattuk a közelmúltban országszerte az óriásplakátokon. Bár az öröklési illetéket csak korlátozottan szüntették meg, kétségtelen, hogy ez az adónem hosszú évtizedek óta sértette sokak igazságérzetét.
Az öröklési illeték mérséklése a közvetlen rokoni örökösöket érinti, és az illeték eltörlését jelenti húszmillió forintos értékhatárig. Ebbe a limitbe először a lakástulajdon számít bele, ha ilyen van, majd ez után következnek az egyéb vagyontárgyak. Évente eddig öröklési illetékből átlagosan 16-17 milliárd forint folyt be az adóhatósághoz.
Szintén új módosítása az illetéktörvénynek az "értékaránytalanság" fogalmának bevezetése, ami alapján a feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyletek illetékét pontosan meghatározzák. Ezzel a hatóságok által vezetett ingatlan-adatbázisok tartalma tisztulhat: hiszen egy 10 millió értékű ingatlan, ha papíron csak 2 millióért cserél gazdát, az jobban szemet szúr majd.