Vegyem, ne vegyem! - Vásároljunk családi házat

Épületvásárlás esetén lehetne sorolni a jogi-, szociológiai-, lélektani-, gazdasági-, közlekedési- stb. kérdéseket. E közben a házról, annak milyenségéről, műszaki kérdésekről még szó sem esett. Figyelembe véve az "Ezermester" olvasói körét, jelen cikkünkben inkább a műszaki jellegű kérdéseknél maradnánk, persze a minimálisan szükséges mértékig kiterjesztve vizsgálódásunk körét.

Fontos szempont a vételre kinézett épület esetében:

• elhelyezkedése az adott településen belül;
• a telek és azon belül a ház megközelíthetősége;
• a környezeti- és telek/terepviszonyok;
• árvíz-, belvízveszély, vízgyűjtő terület, talajvíz elhelyezkedése;
• a telek lejtése, tájolása, bezártsága, vagy nyitottsága, benapozása, szélvédettsége;
• közművek vannak-e, vagy csak korlátozottan állnak rendelkezésre;
• milyen tevékenységek folynak a szomszédos ingatlanokon.

Mindezeket figyelmes tájékozódással, érdeklődéssel meg lehet tudni, miközben a környezet körüljárása, a várható személyes kapcsolatok lehetőségeiről is adhat hasznos információkat. Információforrás lehet természetesen az eladó, de a lakókörnyezet, a szomszédság és a helyi Építési Hatóság, Önkormányzat is.
Lehet, hogy maga az épület megfelelő volna, de ha a fenti körülmények nagyon kedvezőtlenek, abban az esetben jobb eltekinteni a vételtől, vagy alaposan meg kell gondolni; mi, mennyit ér? Nem csak pénzben, hanem a várható kényelmetlenségekben, kellemetlenségekben, esetlegesen nem várt, de szükséges többletintézkedésekben. Persze lehet fordított is a helyzet, a ház maga ugyan lerobbant, de a környezeti feltételek, körülmények olyan ideálisak, hogy cserébe érdemes felvállalni a későbbi többletköltségeket, -munkát.
Az eladótól, annak jogi képviselőjétől, vagy az értékesítéssel megbízott ingatlanügynöktől mindenesetre célszerű betekintésre megkérni a megvásárlásra tervezett építmény építési engedélyét, az ahhoz tartozó tervdokumentációt, és az építmény használatbavételi engedélyét. A kérés vonakodó teljesítése, vagy nem teljesítése következtetni enged az eladási szándék mozgatóiról, az eladó megbízhatóságáról. Hiába üzleti ügy egy házvásárlás, bizalom nélkül nem jön létre a vétel, hisz be kell látni; mindent felderíteni nem lehet. Az Építési Hatóságnál érdemes tájékozódni az érintett településrész távlati fejlesztési elképzeléseiről (útépítés, iparterület kijelölése stb.) az érvényes szabályozási előírásokról, az épület bővíthetőségéről, esetleges korlátozásokról, melyeket lehet, hogy az eladó sem tud, vagy épp szándékosan eltitkol.
Az építési engedélyből megállapítható, hogy az építmény engedéllyel létesült-e. A tervekből megláthatók az esetleges későbbi átalakítások, vagy a korábbi állapot. Amennyiben a használatbavételi engedélyen külön megállapítások, kötelezések nem szerepelnek, akkor feltételezhető, hogy az épület az építési engedélynek és az engedélyezési terveknek megfelelően valósult meg. Ezzel a tájékozódással megelőzhető az esetlegesen szükséges (bonyolult és költséges) feltárásos épületátvizsgálás, és egyértelmű az épület rendeltetése (lakóház, vagy üdülő, esetleg gazdasági épület stb.). A felsorolt iratokból objektíven, viszonylag nagy pontossággal meghatározható az épület életkora. Mikor kezdődött az építés, mikor fejeződött be, kellett-e utómunkálatokat végezni (pl. utólagos homlokzati hőszigetelés stb.).
Elméletileg rendelkezésre állnak szakemberek mindennemű kérdés megválaszolására, de be kell látni, hogy a legnagyobb gondosság a vevő részéről várható el. A vevő a leginkább érdekelt abban, hogy tisztázza; mit vesz!
A kívül-belül felújított lakás megvétele kockázatot is rejt. Ha az eladó tiszta szándékkal újította/újíttatta fel az épületet eladás előtt, akkor annak ára - tisztes haszonnal - az eladási árban úgyis benne lesz. Tehát ha a felújítást a vevő végeztetné, biztosan nem kerülne többe, vagy ha mégis, tudja, hogy mit végeztek és miért. Ha a felújítás takarja el a problémákat, akkor azokat jobb tudni, mint leplezetten, megtévesztve a házzal együtt megvásárolni.
Meg kell különböztetni - és van is különbség - egy épület forgalmi értéke és tényleges műszaki értéke között. A műszaki érték körülbelül úgy fogalmazható meg, hogy mennyi a beépített anyagok természetes avulással csökkentett értéke, valamint a megvalósításhoz szükséges reális munkadíj. A forgalmi érték tömören annyit takar, hogy "minden annyit ér, amennyit adnak érte". Tarthatnak egy ingatlant bármilyen magas áron, ha nincs vevő. A forgalmi érték növekedése az EU-s csatlakozással elvileg emelkedik, de mindig lesznek olyan tájegységek, települések, településrészek, ahol bizony a forgalmi érték nem éri el a műszaki értéket.

További kérdés, hogy mit kell/lehet vizsgálni? Közel teljes körűen, de csak címszavakban a következőket:

• Funkcióegységek és térkapcsolatok: megfelelnek-e a vásárló jövőbeli igényeinek, életvitelének, családi összetételének stb. a kialakult helyiségek, azok egymáshoz való kapcsolata. Bővíthető, fejleszthető-e?

• Állékonyság, mechanikai szilárdság: ha az épület összbenyomása, egyenes és sík, repedésmentes, nem deformálódott épületrészeket, szerkezeteket mutat, és mindez jelentősebb fennállással (min. 2-3 év) együtt jelentkezik, akkor első laikus szemrevételezés alapján nem kell, hogy kétség merüljön fel.
   
• Tűzbiztonság: laikus szemrevételezéssel érdemben nem sok állapítható meg, de a fűtés módjáról, tüzelőberendezések állapotáról - életkoráról, tüzelőanyag tárolásának feltételeiről nem árt tájékozódni. Sokat mondanak a tető felett, vagy a padlástérben látható kémények. Ha azokon elszíneződések - főleg ha kátrányszaggal együtt járó sötét foltok, csillogóan nedves felületek - láthatók, kifagyásból eredő anyagkipergések, függőlegestől szemmel látható elhajlások vannak, akkor valami baj van. Egy padlásfödémtől számított kémény-újjáépítés nem nagyon bonyolult, és nem is nagyon költséges feladat. Más a helyzet a lakáson belüli kéményszakasszal.
   
• Higiéniai-, egészségügyi- és környezetvédelmi szempontok: nagyon összetett kérdés, de első benyomás alapján sokat mondanak a szagok. A látvány; nem az általános rend, hanem- a felületek állapota, kopottsága, repedezettsége, színe, a burkolatok fugáinak színe, lerakódások. Mindezek megmutatják a használat módját, a ház addigi előéletét, a lakók higiéniai igényszintjét. A higiéniai hiányosságok megszüntethetőek, de figyelmeztetnek a tulajdonos "jó gazda" szemléletére. Figyeljük meg, hova folyik a szennyvíz, miként, milyen módon történik a hulladék-elhelyezés, trágya-, vagy lomtárolás, lehet-e ezeken változtatni, ha a vevőnek nem felel meg.
   
• Használati biztonság: ellenőrizzük, hogy az épület használati berendezései biztonsággal működtethetők-e. Ha valamit nagyon "speciálisan" kell kezelni, üzemeltetni, akkor ott valami sántít. Ha "nagyon ügyesen" lehet csak zárni az ajtókat, ablakokat, akkor el kell gondolkodni.
   
• Zaj- és rezgésvédelem: komoly érdeklődés esetén célszerű 2-3 alkalommal, különböző napokon és napszakokban ellátogatni az ingatlanra. Hétvégén, hét közben, napközben, vagy késő délután. Lehet elfoglaltságokra hivatkozva "kiprovokálni" kényes időpontokat, és megfigyelni a zajokat, esetleges rezgéseket, járműforgalmat (szomszédok zenei aktivitása, gépek, berendezések, gazdálkodás, kistermelői "üzem" stb.).
   
• Energiatakarékosság: nem lehet bizalmaskodó kérés a közüzemi számlákba való betekintés. Mennyi a fogyasztás, természetesen azt összevetni saját ismert életvitelünkkel, valamint a feltérképezett eladói életvitellel.
   
• Hővédelem: a magyar lakóépületek legalább 95%-a alul-hőszigetelt, ha egyáltalán van hőszigetelése. Ez nem azt jelenti, hogy az épület rossz, de csak többletenergiával biztosítható a megfelelő téli- és nyári (!) komfort.
   
• Nedvességvédelem: szemmel látható, ha a homlokzaton, vagy a belső vakolatokon, festéseken elszíneződések, sókivirágzások, penész-, vagy algafoltok láthatóak. Ha a lakásban dohszag van, akkor meg kell gondolni, hogy mibe kerül majd annak megszüntetése. Talán tíz éve terjedt el - bár nem általánosan - a teljes padozat alatti vízszigetelés, a nagyon régi épületekben (40-50 évesnél idősebb) pedig, ha volt is kátránypapír, vagy papírbetétes bitumenes lemez, az már alaposan elöregedett, vagy tönkrement. Padláson a laikus is meglátja a vízfoltokat, beázások nyomait, fabetegségeket, vagy annak elszíneződéses nyomait. Lapos tetőknél ne higgyünk az álmennyezetnek, legtöbbször az többet takar, mint amennyit ér, vagy amilyen "szép".
   
• Vegyi-, korróziós-, biológiai hatások: az építőanyagok csak akkor tudják betölteni megfelelő ideig a rendeltetésüket (be kell látni, hogy semmi nem tart örökké!), ha a megfelelő anyag a megfelelő helyre került, azt megfelelően alkalmazták és építették be, valamint ha az épületet, annak egyes részeit rendeltetésszerűen üzemeltették, használták. Ha nem megfelelő anyagot (pl. nedvességérzékeny hőszigetelést), nem megfelelő rétegfelépítés szerint (nedvesség és/vagy páravédelem nélkül) építettek be, és az épületet sem úgy üzemeltették, ahogy kellene (nincs megfelelően kifűtve, nincs megfelelő légcsere), abban az esetben kellemetlenségek (megnövekedett fűtési energiaigény), kényelmetlenségek (rossz hőérzet), majd állagromlás (nedvesedés, penészedés), rendeltetésvesztés (az elvizesedett hőszigetelés nem szigetel, esetleg visszafordíthatatlanul tönkremegy) következik be.
   
• Szennyvíz-, csapadékvíz-elvezetés, -elhelyezés: üzemelő közcsatorna esetén nincs probléma. Kérdés viszont, hogy igény esetén, a ház alagsorából is elvezethető-e a szennyvíz? Hol gyűlik össze, hova és mi módon folyik a csapadékvíz? Zárt szennyvíztárolóknál érdemes felmérni annak befogadóképességét. Milyen gyakran kell szippanttatni? Szikkasztós szennyvíztároló ténylegesen szikkaszt-e, nem szennyez-e, vagy mit és milyen mértékben?
   
• Füstgázelvezetés: az égéstermékek megfelelő, biztonságos elvezetése életbevágóan fontos! A kéményen látható elszíneződések, mállások, kifagyások hibára utalnak. Égéstermék-elvezetés nélküli gázkészülékek (gázkályha, gáz vízmelegítő) folyamatosan emelik a belső terek páratartalmát. Fokozzák a penészedési kockázatokat.
   
• Faanyagvédelem: állandóan száraz, vagy állandóan vízben lévő faelemek viszonylag hosszú ideig ellátják feladatukat (fafajtól függően akár sok évtizedig is), de a talajjal érintkező, vagy időszakosan nedvesedő faanyagot gyorsan megtámadják a különböző fabetegségek. A legtöbb gombaölőszeres permetezés, -festés, csak átmeneti és felületi védelmet biztosít. Legjobb védelem az állandóan tökéletesen száraz környezet.
   
• Hulladék-elhelyezés, eltávolítás: meg van-e oldva a központi hulladékszállítás? Ha nincs, milyen lehetőségek vannak?
   
• Földrengés: általában ismertek a földrengés-kockázatos vidékek. Ilyen térségekben az Építési Hatóságok felkészültebben tudnak tanácsot és véleményt mondani egy-egy épülettel kapcsolatban.
   
• Villámvédelem: ha a környezetben nincs villámvédelmi szerkezet, létesítmény, akkor szakemberrel kell megvizsgáltatni a kockázati körülményeket.

Természetesen folytatható lenne a kérdések sora az épület adta - lakhatási lehetőségen túli - szolgáltatásokkal, de ezek általában a legegyszerűbben felmérhető, majd igény szerint pótolható, értéknövelő beruházások (klíma, informatika, telekommunikáció, vagyonvédelem stb.). Ha tehát kell és van miből, akkor vásároljunk házat, de csak körültekintően.