Szomszédjogok: jobb szép szóval, de az néha kevés…

Nem csak a közvetlen szomszéd a szomszéd

„A szomszédjogok azokat a határokat jelentik, amíg a szomszédok egymás tulajdonosi érdekköré való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek” – áll a törvényben a kicsit nyakatekert, de egy mondatos magyarázat. A magyar magánjog szerint ez a tulajdonjog korlátozásai közé tartozik, azonban a polgári törvénykönyv más nézőpontot követve a használat körében tárgyalja, hiszen míg ez a tulajdonos szempontjából valóban korlátozás, addig a másik oldalon jogosultságként jelenik meg – azaz nézőpont kérdése.

A szomszédjog nem csak a szomszédos ingatlanokra terjed ki, hanem addig, amíg a szükségtelen zavarás kiterjedhet (hang, szag stb.), tehát e körön belül bárki szomszédnak számíthat, aki közel lakik. Az általános szabályozáson kívül a Ptk. különös szabályokat is tartalmaz a szomszédjogokra. Ilyenek például a földtámasz joga, az áthajló ágak, az azokról lehullott gyümölcsök, a szomszédos földre való belépés és használat, a elkerítés joga, a határvonalon álló fa vagy bokor, illetve a tilosban talált állat visszatartására való jog.

A közérdekű szomszédjogi igényekre is vonatkozik szabály, mely szerint „az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy az erre külön jogszabályban feljogosított szervek - a szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben - az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek, vagy a tulajdonjogát egyébként korlátozzák. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosát az akadályoztatás (korlátozás) mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg.” Így például a vasúti pálya melletti ingatlanon tartószerkezetet, jelzőköveket stb. lehet elhelyezni.

Ezek a leggyakoribb problémák

Alapvető dolog, és ezt senki nem kérdőjelezi meg álltában, hogy a tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel mások jogainak gyakorlását veszélyeztetné.

Az előbbi megfogalmazásból is kitűnik, hogy ha van szükségtelen zavarás, akkor kell legyen szükséges zavarás is, amit el kell viselnie mindenkinek. Ilyen például a lakásban végzett felújítási munkálatok keltette zaj- és porhatások, amit a szomszédoknak – ésszerű korlátok között - el kell viselniük. Hogy melyek ezek a korlátok, azt a társasházakban a házirend szabályozza, kertes házak esetén pedig az ide tartozó önkormányzati rendelet az irányadó. Tehát a zajt tűrni kell, de nem éjjel vagy hétvégén.

Szükséghelyzet is kialakulhat, amikor valakinek az életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetén a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a veszély megszüntetése céljából a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják, vagy akár abban kárt okozzanak. Utóbbi esetben utólag kártérítés követelhető. Erre egy gyakorlati példa, amikor kigyullad egy ház, és azt csak a szomszédos portákról lehet oltani, és ennek során ott károk keletkeznek. A közérdekű használat esete is ide tartozik, ekkor a tulajdonos tűrni köteles, hogy az erre feljogosított személyek az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek, vagy az azon fennálló tulajdonjogot egyébként korlátozzák. Ilyen a kábelek átvezetése az ingatlanon.

Más a helyzet, ha a zavarás elkerülhető lenne

Az előbbi példák arról szóltak, amiket a ház tulajdonosa köteles tűrni, mert valamilyen okból azok egy szükséges folyamat velejárói. Nem így van ez a szükségtelen zavarással. Legtöbben a zajra szoktak panaszkodni, ami nem véletlen, hiszen igen idegesítő tud lenni. Amennyiben valaki lakott területen indokolatlanul zajt okoz, és ez alkalmas arra, hogy mások nyugalmát zavarja, az csendháborításnak minősül. Ezzel kapcsolatban sokan rosszul tudják, nem igaz az, hogy csak este számít csendháborításnak a nagy zaj.

Az egyre nagyobb beépítési arányok miatt előtérbe kerültek a „panorámavesztés”, „intimitásvesztés”, és „árnyékolás”, mint szomszédok közti vitaindítók. Ha egy újonnan felépített épület elzárja a szomszéd házból való kilátást, vagy egy épületből a másik ingatlanra belátás nyílik, esetleg az újonnan felépített épület a szomszéd telek benapozását jelentősen korlátozza, a szomszédot kártérítés illeti meg.

A kamerák felszerelésére is vonatkoznak szabályok, ezek ismerete nélkül kár nekikezdeni az ilyen eszközök telepítésének. A vagyonvédelmi célból szerelt kamerák nem láthatnak rá a szomszéd házára, kertjére, mert az sérti a szomszéd személyiségi jogát.

A zavaró szagok is sokak életét megkeseríthetik, ám itt is sok eltérés mutatkozhat a szabályozásban. Falun a haszonállat tartása megengedett, tehát ott emiatt nem reklamálhat a szomszéd. Egy belvárosi- vagy üdülőövezetben már más a helyzet.

De a szagok okozói nem csak állatok lehetnek. A szomszéd tevékenységének is lehet zavaró szaghatása, például ha egy társasház földszintjén valaki cefrét erjeszt, de ide tartoznak az elhanyagolt ingatlanok is, ami miatt patkányok, csótányok elszaporodása, azaz közegészségügyi vészhelyzet is előállhat. Ilyenkor a jegyzőtől birtokvédelem kérhető elméletben. Gyakorlatban e sorok írója is járt már hasonló cipőben, és sajnos az a tapasztalat, hogy jegyzője válogatja, azaz nagyban az emberi tényezőtől, és nem a törvényi tényállástól függ, hogy majd megoldódik-e a helyzet.

Birtokvédelmi eljárás lefolytatását a jegyzőtől a birtokháborítástól számított egy éven belül lehet kérni egy formanyomtatvány kitöltésével és 3000 Ft illeték megfizetésével, melyről a jegyző 15 napon belül határoz. Amennyiben a kérvényt megalapozottnak találja, úgy elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását, és a feljelentettet a birtoksértő magatartástól eltiltja. Tehát ez az elmélet, a gyakorlat sokszor nem ennyire egyszerű…

Mielőtt vitába keverednénk

Az ingatlan tulajdonosa felszedheti a szomszédos ingatlanról a hozzá áthullott terményt, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. A közterületre hulló gyümölcsöt pedig bárki felszedheti. A két ingatlan határvonalán álló növény és gyümölcse a szomszédos ingatlanok tulajdonosait egyenlő arányban illetik meg.

Főleg amerikai filmekben láthatjuk, hogy az elegáns kertvárosokban nincsenek kerítések a telkek között. Na ez Magyarországon nem nagyon működne. Bár a kerítésen át lehet jutni, mégis van valamiféle visszatartó ereje.

A szomszédos ingatlanok elhatárolására szolgáló kerítés, vagy sövénysor fenntartásával járó költségek olyan arányban terhelik az ingatlanok tulajdonosait, amilyen arányban őket jogszabály annak létesítésére kötelezi. Ha jogszabály erről nem rendelkezik, akkor a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik.

Amennyiben a szomszédos ingatlanok határvonalán levő növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz, akkor az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el. A telek tulajdonosa akkor jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa előzetes felhívás ellenére sem távolítja el.

Érdekes szituáció, amikor az embernek más állata legelészik a kertjében. Saját telken talált idegen állat esetén, ha az állat tulajdonosa ismert, akkor érdemes felszólítani, hogy az állatot szállítsa el, és az esetlegesen általa okozott kárt térítse meg. Érdekesség ezzel kapcsolatban, hogy könnyen méhészekké is válhatunk, ugyanis a szabályok szerint, hogyha a kirepült méhrajt annak tulajdonosa két napon belül nem fogja be, az akkortól bárki tulajdonába kerülhet, aki befogja.

Egyéb érdekességek

Korábban már megemlítettük a földtámasz jogát, ami nem csak lejtős területeken lehet érdekes. Eszerint a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodna.

Kertes házak övezetében gyakori probléma, hogy egyes ingatlantulajdonosok az út szélére nagyobb köveket, vagy oszlopokat helyeznek ki azért, hogy mások ne tudjanak ott parkolni, vagy a fűre ráállni. Az úttest és a ház közötti rész minden esetben közterületnek számít, ám annak rendben tartása a ház tulajdonosának feladata: vágni kell a füvet, parlagfüvet irtani, tisztán tartani az árkot, télen gondoskodni a járda hó-, és síkosság mentesítéséről. Tehát ez az az eset, hogy nem a mienk, de dolgunk, az van vele. Közterületre engedély nélkül semmilyen oszlop, kő, szikla és egyéb tereptárgy nem helyezhető el. És végül, az is szabálytalan ha valaki akadályozza a szomszédos ingatlanba történő bejárást például huzamosabb időn keresztül elfoglalja a gépkocsi bejáratot.

Konfliktusforrás adódhat bőven, de jobb azt a törvényi iránymutatások segítségével békés úton rendezni…