Lakhatásról, szomszédjogról

Lakáshoz jutni nem egyszerű feladat hazánkban. Ha valaki bérelt lakásban él, fizeti a bérleti díjat, kis esélye van, hogy mellette annyi pénzt tudjon félretenni, hogy idővel saját lakása legyen. Vagy azt már csak az örökösei élvezik. Ezért nem csoda, ha korábban sokan hitelt vettek fel, és abból költöztek „saját” ingatlanba. Ésszerű volt a nézet: inkább a hitelből levő sajátomba fizessek a banknak, mint a főbérlőnek.

De az árfolyamváltozásból adódóan (melyre számítani lehetett, csak ezt kellemetlen lehetőséget a bankok nem reklámozták túlzottan) most sokan vannak, akik a felvett hitelnek akár a kétszeresével is tartoznak a banknak, annak ellenére, hogy évek óta fizetik az emelkedő törlesztő részleteket. Így nem csoda, hogy egyre többen - csak későn - rájöttek, hogy igaz a mondás: addig nyújtózkodjunk, amíg a takarónk ér. És már hallani sem akarnak a bankok nyújtotta hitelekről. 

Idén márciusban 147 800 forint volt Magyarországon a nettó átlagbér a Központi Statisztikai Hivatal jelentése szerint. Ezen belül a fizikai foglalkozásúaké 103 100, a szellemi foglalkozásúaké 193 000, és persze az egyes megyék, nemek, életkorok között nagy a szórás.Ha feltételezzük, hogy az átlagbérből annak 20 százalékát tudja félretenni lakásvásárlásra az ember, az ebben az esetben havi 29 560 forintot jelent. Egy kicsi, alsó kategóriás, 1-2 szobás lakás a fővárosban nagyjából tízmillió forintba kerül. 

Vidéken ugyanezért az összegért egy kisebb, de takaros ház vásárolható. Ez a havi majdnem 30 ezer forint a bankban valami jelképes kamattal növekszik, de infláció is van közben, meg sok minden történhet a gazdaságban, hiszen sokszor egy évre nem látunk előre, nem hogy évtizedekre. A lényeg, hogy ebből a havi 30 ezer forintból körülbelül 23 év múlva kerekedik akkora összeg, hogy egy lakás (a mai áron) megvásárolható lenne. 

A szomszédjogról

A bérelt lakások előnye, hogy ha elviselhetetlen szomszéd költözik a közelbe, könnyebb elmenni, csak fel kell mondani a bérleti szerződést. Saját háznál ez már sokkal nehezebb, hiszen azt el kell adni – ami nem egyszerű mostanában. Érdemes kicsit többet megtudni a szomszédjogról, azaz arról, hogy mihez van joga a szomszédnak, mihez nincs, és ez ránk, azaz a szomszédunk szomszédjára is vonatkozik. „Rossz szomszédság török átok” - örök igazság, mert akinek volt már ilyen jellegű problémája tudhatja, hogy az illetékes hatóságok, önkormányzatok segítségére nem nagyon lehet számítani a gyakorlatban, ha ezen szabályok betartatásáról van szó. Aki ilyen helyzetbe kerül, sokszor érezheti azt egy-egy önkormányzati válaszlevél elolvasásakor, mintha a hivatalban dolgozóknak az lenne a fő feladata, hogy a jogszabályokból kiolvassák; nekik miért nem kell semmit tenni, ez miért nem az ő hatáskörük. 

A magyar magánjog a szomszédjogi intézményeket a tulajdonjog korlátai között tárgyalja, ugyanis az egyik oldalon fennáll a tűrési kötelezettség, ugyanaddig terjed a másik oldalon egy jogosultság biztosítása. Alapvetően a tulajdonos az ingatlana használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédjait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A törvénykönyv nem minősíti külön, hogy mit nevezünk szükségtelen zavarásnak, de a bírói gyakorlatból a következő példákat lehet kiemelni.

Üzemanyag töltőállomás építése a szomszéd telken, valamint az ezzel járó zaj-és bűzhatás rendeltetésszerű üzemeltetés esetén szükségszerű zavarásnak minősül, szükségtelenül zavaró zajhatás vizsgálatánál figyelembe kell venni: lakó-vagy üdülőhely, mezőgazdasági vagy környezetvédelmi területre vonatkozó előírásokat is. Érdekes példa a gyakorlatból, ha a Balaton partjának rendezése következtében valamely part menti ingatlan a közvetlen parti jellegét elveszti, a tulajdonost a külön jogszabályban meghatározott mértékű kártalanítás illeti meg. Az ingatlan forgalmai értékének a 10%-át a tulajdonos akkor is igényelheti, ha az ingatlan egyéb, a forgalmi értéket befolyásoló adottságai kedvezőbbé váltak.  

Néhány gyakoribb eset

A Ptk. általános szabályán túl a következő különös esetekkel rendelkezik: földtámasz joga, áthajló ágak, átnyúló gyökerek joga, áthajló ágakról lehulló gyümölcsök joga, a szomszédos földről való belépés és használat joga, kerítés joga, határvonalon álló fa vagy bokor joga, tilosban talált állat visszatartásának joga, túlépítés. Nincs könnyű feladatuk a hazai önkormányzatoknak, bíróságoknak, ha a szomszédjogokkal, és azok megsértésével kapcsolatos ügyeket, pereket kell elbírálniuk.

A magyar polgári jog ugyanis csupán általános jelleggel adja meg a szomszédjogok szabályait, így a konkrét esetekben mindig egyedi mérlegelést követően lehet megállapítani, jogsértően járt-e el az építkező, a zajos szomszéd, vagy az állatot tartó kisgazda a kerítésen túl. A szomszédjogok szoros átfedésben lehetnek más jogszabályokkal, amelyeket például egyes szerződések külön szabályoznak, vagy melyeket például az önkormányzat állapított meg.

Szag és zaj

Az, hogy mi minősül nagyobb, mások számára zavaró szaghatásnak, zajhatásnak, mindig az adott tevékenység szerint, és az adott napszaknak megfelelően kell értékelni. Ha a szomszédok nem tudnak megegyezni, akkor a jogában korlátozott szomszéd a helyi jegyzőtől kérhet birtokvédelmet, a jogsértés megszüntetését. A csendháborítást egyébként szabálysértésnek minősíti egy korábbi kormányrendelet, a zaj-, és szagártalom megszűntetéséről, a megszüntetése érdekében szükséges műszaki megoldásokról a tulajdonosnak, az üzemeltetőnek kell gondoskodni. Az ilyen jellegű hatások miatt az ingatlan értékében bekövetkezett értékcsökkenést akkor állapítják meg a bíróságok, amikor az ilyen jellegű használat véglegesen kialakul, és a zavaró hatások tartósan jelentkeznek.

Földtámasz, áthajló ágak 

A tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék. A szomszéd a földjére áthajoló ágakról lehullott gyümölcsöket megtarthatja, ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi; a szomszéd az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására nem jogosult, kivéve, ha azok a föld rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat felhívás ellenére sem távolítja el. Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. 

Sövénykerítés, kerítés 

Ha a földeket kerítés (sövény), mezsgye választja el egymástól, ennek használatára a szomszédok közösen jogosultak. A fenntartással járó költségek a szomszédokat olyan arányban terhelik, amilyen arányban őket a jogszabály a kerítés létesítésére kötelezi, ennek hiányában a határolt földhosszúság arányában. A föld határvonalán álló fa, bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban a szomszédokat illeti. A fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Amennyiben a határvonalán álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el. 

Az ingatlanok között építendő kerítés létesítését is rendelet szabályozza. Alapvetően nem kötelező kerítést építeni, létesítése esetén azonban annak teljes terjedelmével a saját telken kell állnia, tömör kerítés csak a 2,5 m magasságig emelhető, biztosítva a szomszédos telek benapozását. A szomszédok között a növényzet telepítésére, ezek telekhatártól való távolságára, valamint a sűrűbb növényzet, magasabb fák árnyékoló hatására korábban kiterjedő szabályozás volt, időközben ezeket a szabályokat hatályon kívül helyezték.

Építkezés 

A közhiedelemmel ellentétben az építkezéshez nem szükséges a szomszéd beleegyezése, utóbbinak nincs automatikus vétójoga, ugyanakkor a polgári jog szabályai szerint az építkező kártérítéssel tartozik akkor, ha például a szomszédos ingatlan értékét szükségtelenül csökkenti, vagy ezen ingatlan rendeltetésszerű használatát korlátozza. A leggyakoribb panaszok egyike az ilyen ügyekben, hogy az építkező szomszéd meghiúsította, ha úgy tetszik elrontotta az addigi panorámát. Ezeket a kérdéseket szintén csak az adott ügy összes körülményének megvizsgálásával lehet tisztázni, és még akkor is nehéz megállapítani, hogy a kilátás elvesztése, korlátozottá válása mennyiben csökkentette az ingatlan értékét. 

A szomszédok viszonyára kihat az építési engedélyezésről szóló rendelet, hiszen az elvi építési engedély, illetőleg az építési engedély megadásáról, vagy megtagadásáról rendelkező határozatot kézbesítés útján közölni kell a közös határvonalú, közvetlenül szomszédos építési telek tulajdonosával. Ennek azért van jelentősége, mert a szomszéd az őt sértő határozattal szemben közigazgatási úton jogorvoslattal élhet, például, ha a létesítendő építmény a benapozást megakadályozza, vagy az építési munka egyéb okból sérelmes.
Többlakásos épületek házirendje A szomszédi viszonyt a többlakásos lakóépületek esetében a házirend szabályozza, melyet a lakók közgyűlése határoz meg, és fogad el. A társasházakban a közgyűlés legalább 2/3-os szavazótöbbségű határozataival megtilthatja a külön tulajdonban levő, nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését, vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.