Mi mennyi

Tervezgetőknek, álmodozóknak

Az ingatlanos szakemberek mostanság inkább lebeszélik az építkezőket az új építésű házról. Az indok az, hogy olyan sok a bizonytalanság egy építkezés levezénylésében, ami akár időben, akár pénzben kontrolálhatatlan. Még az sem divatos manapság, hogy vegyünk – viszonylag olcsón – egy lehasznált házat, lakást, és újíttassuk fel álmaink és igényeink szerint. A magyarázat ugyanaz; ha csak nem közeli rokonunk, barátunk a kivitelező, akkor ember meg nem mondja, mikor lesz kész a munka, és hol fog megállapodni az ár.

Aki mégis az új építés mellett dönt, az jól teszi, ha már a telek megvásárlása előtt keres egy megbízható építészt, aki árnyalni kezdi a csodálatos kilátású helyről alkotott képünket. Meg kell vizsgálni, hogy milyen az építési terület vízszintestől való eltérése, azaz szükséges egy geodéziai felmérés és egy szintvonalas rajz. A későbbi építkezés költsé­geit jelentősen befolyásolja, hogy egy jól megközelíthető, közel vízszintes területen építkezünk, vagy a hegyoldalon. Már előre kell egy talajmechanikai vélemény, de legalább egy talajvizsgálati jelentés. Jó tudnunk, hogy milyen az építési terület talajának minősége, van-e talajvíz, várható-e talajsüllyedés, van-e pince, bánya a terület alatt, földrengésveszélyes-e a hely, homok, agyag, szikla vagy feltöltés van-e a tervezett építmény alatt? Mindezekre szükség van ahhoz, hogy egy statikus alapozási tervet készítsen, és ezek alapján a tervezőmérnök meghatározhassa, hogy sávalap, lemezalap, pont, vagy cölöpalapozás szükséges-e.

Miután a fentiek jelentősen befolyásolják egy építkezés költségeit, jó ha már a telek megvásárlása előtt megpróbálunk felkészülni. Ha túl sok a probléma, akkor inkább keressünk tovább építési telket. Ha viszont elszántuk magunkat, és megvan a telek, akkor kezdődhet – vagy inkább folytatódhat – a tervezgetés, számolgatás. Az építésztervező a családdal folyamatosan konzultálva összhangot teremt az álmok és a megvalósíthatóság között, és elkészíti a terveket, ez alapján lehet majd a költségeket kalkulálni. Szükség van a felépítendő családi ház alaprajzaira, metszeteire, homlokzati, villamos és víz gépészeti terveire, valamint a megvalósuló családi ház belső és külső műszaki paramétereinek definiálására. Aztán jönnek a finomabb műszaki részletek. Milyen lesz a tervezett ház hőszigetelési paramétere, lesz-e napelem és egyáltalán milyen technológiával kivitelezik a házat? Egészen addig, hogy hol lesznek dugaljak, kapcsolók, mennyi lesz, lesz-e okosház, rekuperátor, motoros redőny stb.

Bele kell mennünk a kivitelezés részleteibe. Tudni kell, hogy be lehet-e hajtani kamionnal és teherautókkal a területre automatikusan, vagy súlykorlátozások vannak, illetve van behajtási engedély kötelezettség? Ezen kívül fontos, hogy rendelkezésre áll-e kerítés, valamint adottak-e közművek a kivitelezés megkezdésekor.

A végén visszakanyarodunk az elejéhez, a kivitelező kérdéséhez. Csak műszakilag képzett, kemény tárgyalásokban jártas építkezőnek ajánlhatjuk, hogy maga próbálja összefogni a teljes kivitelezés szakipari fázisait és munkáit. Még ha elsőre anyagilag kedvezőbbnek is tűnik ez a megoldás, a munkafolyamatokat időben és pénzügyileg összerendezni rendkívül nehéz. Ha a szakembereket nem ismerjük, hanem az internetről vadásszuk le, akkor nem lehet róluk valós képünk. Szükség van a valódi referenciákra, azokat ellenőrizni kell, hogy nem csak a neten léteznek-e. Legjobb, ha beszélni tudunk olyanokkal, akiknek az adott kivitelező dolgozott már.

De akkor még mindig ott marad a legnagyobb probléma, az időegyeztetés. Az építésnek van egy logikus technológiai sorrendje. Az nem lehet, hogy egy-egy szakiparos akkor jöjjön dolgozni, amikor ráér. És az sem, hogy valakire hónapokat várjon az egész építkezés, mert akkor sohasem jutunk a végére.

Mindezek ellen a megoldás a megbízható generálkivitelező. De ki a megbízható? Először is szükség van a már fent említett referenciákra. Nem két év alatt egy felhúzott épületre, hanem sok, ellenőrizhető családi házra, melyek között van a mi elképzeléseinkhez hasonló technológiával, hasonló geodéziai adottságú helyen, árgaranciával és határidőre elkészült is. Kell egy megfelelő méretű céges háttér, iroda, alkalmazottak, elegendő tőkeerő. Vizsgálni kell, hogy az adott cég ad-e árgaranciát a kivitelezés időtartamára, intézi-e a hitelügyeket, engedélyeket, tervezést, rendelkezik-e felelős műszaki vezetővel és a garanciára van-e tőke fedezete.

Messziről kerüljük el azokat a cégeket, amik csak a neten látványosak, de nincs se iroda, se megfelelő létszámú alkalmazott, és a cégadatokban évi 10 millió forgalma van. Az egy fél házra is kevés. Kérdezzünk rá, hogy hány kivitelezésen dolgozik jelenleg a cég, és ragaszkodjunk 1-2 kész és építés alatti ház megtekintéséhez. Lehet persze jó ajánlatot adni úgy, hogy gyakorlatilag nincs a kivitelező mögött céges háttér, de akkor számon kérhető határidő, megfelelő garancia sincs. Semmiképpen nem elegendő tehát egy bemondott kedvező ár, ha semmi nem garantálja annak a betartását, és az ütemezés betartását, mindezeket gyakorlatilag nem tudjuk számon kérni.